Im Zuge der Energiewende gewinnt das Thema Mieterstrom auch in München immer mehr an Bedeutung. In diesem Ratgeber erfahren Sie, was sich genau hinter dem Mieterstrommodell verbirgt und welche Möglichkeiten Mieterstrom (PV) für Vermieter und Mieter bietet. Zudem finden Sie in dem Artikel eine Mieterstrom-Beispielrechnung, anhand derer Sie sich einen ersten Eindruck verschaffen können, ob sich Mieterstrom (PV) für Sie lohnt.
Mieterstrom bezeichnet Strom, der in, an oder auf einem Mietshaus erzeugt und den Mietern direkt zur Nutzung zur Verfügung gestellt wird. Das heißt, dass der lokal erzeugte Strom gar nicht erst in das öffentliche Stromnetz eingespeist wird, sondern direkt in das Haus-Stromnetz geleitet wird. Deshalb wird er auch als Direktstrom (oder - wenn ein ganzes Quartier von ihm profitiert - als Quartierstrom) bezeichnet. Mieterstrom macht die Mieter eines Hauses nicht nur unabhängiger von dem klassischen Strommarkt (und seinen Preisen), sondern fördert auch den Ausbau und Einsatz der erneuerbaren Energien.
Mieterstrom in München kann zum Beispiel über kleine Blockheizkraftwerke, Windanlagen oder Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlagen oder mithilfe von Photovoltaikanlagen erzeugt werden. Letztere haben den Vorteil, dass sie auf der Dachfläche installiert werden können und somit kaum zusätzlichen Platz benötigen. Darüber hinaus wird der mit Solarenergie erzeugte Strom staatlich bezuschusst, sodass Mieterstrom in München bevorzug über Photovoltaikanlagen (PV) erzeugt wird.
Gerade in Großstädten wie München ist Mieterstrom (PV) eine attraktive Alternative zu den klassischen Stromanbietern. Aufgrund des hohen Bevölkerungswachstums und der großen Anzahl an Mietwohnungen ist die Nachfrage nach Strom in der Stadt an der Isar sehr hoch - mit steigender Tendenz. Um diese jetzt und auch in Zukunft sicher und vor allem möglichst klimaneutral decken zu können, braucht es umweltfreundliche Konzepte wie den Mieterstrom (PV). Davon profitiert nicht nur die Umwelt, sondern auch die Mieter, die sich über günstigere Strompreise freuen dürfen.
Es gibt verschiedene Modelle für Mieterstrom (PV), die sich in ihrer Funktionsweise voneinander unterscheiden und somit jeweils andere Vor- und Nachteile mit sich bringen.
Die direkte Vermarktung ist das einfachste Mieterstrommodell. Hierbei kann der Vermieter den selbst erzeugten Photovoltaik-Strom an die Mieter verkaufen. Sollte die Strommenge nicht ausreichen, um den Bedarf aller Mietparteien zu decken, beziehen diese den restlichen Strom über einen normalen Stromanbieter.
Bei diesem Mieterstrommodell deckt der selbst erzeugte Strom den kompletten Strombedarf aller Mietparteien. Damit ist ein zusätzlicher Strombezug von einem herkömmlichen Stromanbieter nicht mehr erforderlich. Stattdessen wird der Vermieter zum Energieversorger und kann den selbst erzeugten Photovoltaik-Strom an seine Mieter verkaufen.
Eine Alternative besteht darin, dass sich die Mietparteien zu einer Energiegenossenschaft zusammenschließen und die Photovoltaikanlage zusammen pachten. In diesem Fall wären sie für das komplette Projekt Mieterstrom in München zuständig. Das heißt, sie können den selbst erzeugten Strom gemeinsam nutzen oder einspeisen, sind aber gleichzeitig auch für Betrieb, Wartung und Abrechnung verantwortlich.
Eine andere Variante des Genossenschaftsmodells sieht eine Beteiligung der Mietparteien an den Vorzügen des Mieterstrommodells vor. Genossenschaften sind von der Umsatz-, Gewerbe- und Körperschaftssteuer befreit. Diese Steuerbefreiung bleibt erhalten, selbst wenn sie Umsätze aus Photovoltaikanlagen für Mieterstrom (PV) generieren - sofern dieser Anteil nicht mehr als 20 % der Gesamtumsätze übersteigt.
Dieses Mieterstrommodell erlaubt es dem Vermieter, die gesamte administrative Abwicklung des Mieterstroms an einen externen Partner abzugeben. Hierbei kann es sich um eine Energiegesellschaft oder spezialisierte Tochtergesellschaft handeln, die sich um die Installation und den Betrieb der Photovoltaikanlage und auch um den Stromverkauf an die Mieter kümmert. Im Gegenzug erhält der Partner, dem die Dachfläche zur Verfügung gestellt wird, eine Beteiligung an den mit dem Mieterstrom in München erwirtschafteten Gewinnen. Bei diesem Modell bleibt der Anspruch auf Mieterstromförderung erhalten.
Welches Mieterstrommodell das Beste ist, lässt sich nicht pauschal sagen. Vielmehr hängt die Eignung von verschiedenen Faktoren ab, unter anderem von der Beteiligung der Mieter und dem Engagement der Vermieter. Die folgende Tabelle zeigt die jeweiligen Vor- und Nachteile von jedem Mieterstrommodell:
| Mieterstrommodell | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|
| Direktvermarktung | einfach für Vermieter (keine Auflagen) keine weiteren Gebühren | keine Mieterstromförderung - zwei Zähler pro Mieter für Abrechnung |
| Eigentümer/Vermieter als Energieversorger | einfach für Mieter Mieterstromförderung für Vermieter | Mehraufwand und Mehrkosten für Vermieter (verantwortlich für Versorgungssicherheit der Mieter, Gewerbesteuerpflicht) |
| Energiegenossenschaft mit Pacht-Modell | attraktiv für Mieter und Vermieter | keine Mieterstromförderung - unklare Rechtslage |
| Energiegenossenschaft mit Beteiligungsmodell | aktive Beteiligung der Mieter Fremdfinanzierung möglich | volle Haftung (bei GbR) - unternehmerisches Risiko |
| Contracting-Modell | Mieterstromförderung; wenig Aufwand / Investitionsrisiko für Vermieter Pachtzahlung für Vermieter | Gewinne müssen mit externem Partner geteilt werden - oft lange Vertragslaufzeiten - geringere finanzielle Vorteile für Mieter |
Mieterstrom (PV) ist an bestimmte rechtliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen geknüpft. Dazu gehören folgende Aspekte:
Mieterstrom (PV) ist für Vermieter nur dann sinnvoll, wenn sich das Mieterstrommodell finanziell auszahlt. Das bedeutet: Die erwirtschafteten Gewinne müssen die Kosten übersteigen. Um ausreichend hohe Gewinne zu erzielen, muss eine bestimmte Menge Strom erzeugt werden. Damit dies gelingt, müssen die Gebäude, auf denen die Photovoltaikanlage installiert werden soll, verschiedene Voraussetzungen erfüllen.
Dazu gehört, dass 40 % der Gebäudefläche als Wohnraum dienen muss und die Mieterstrom-Anlage direkt in, an oder auf dem Gebäude (Dach) installiert werden muss. Die Dachfläche muss ausreichend groß sein, dabei gilt als Faustregel: Mieterstrom in München lohnt sich in der Regel nur bei größeren Mehrfamilienhäusern mit mindestens 15 Wohneinheiten, wie die folgende Mieterstrom-Beispielrechnung zeigt:
Im Durchschnitt verbraucht eine dreiköpfige Familie im Jahr etwa 3.500 Kilowattstunden Strom. Der jährliche Stromverbrauch eines Mehrfamilienhauses mit acht Parteien mit diesem Energiebedarf summiert sich auf 28.000 Kilowattstunden. Eine Photovoltaikanlage mit 1 Kilowattpeak Leistung erzeugt pro Jahr ca. 950 kWh Strom und benötigt etwa 10 m² Dachfläche (auf einem Satteldach). Um mit einer solchen Anlage die in der Mieterstrom-Beispielrechnung genannten 28.000 Kilowattstunden Strom zu erzeugen, müssten ca. 295 m² Dachfläche zur Verfügung stehen.
Hinweis: Bei der Kalkulation der benötigten Dachfläche für Mieterstrom (PV) ist in der Mieterstrom-Beispielrechnung immer auch zusätzlicher Platz für Installations- und Wartungsarbeiten einzuplanen.
Mieterstrom (PV) bringt für Vermieter und Mieter einige Vorteile mit sich. Dennoch gibt es einige Herausforderungen zu bewältigen. So ist sicherzustellen, dass sich alle Vermieter, die in einem Gebäude Wohnungen vermieten, an dem Projekt beteiligen. Auch die Beteiligung der Mieter an dem Projekt muss gewährleistet sein. Für sie ist es entscheidend, welches Mieterstrommodell realisiert werden soll, um einen umweltfreundlichen und im Vergleich preisgünstigeren Stromtarif nutzen zu können.
Für die Vermieter bedeutet dies wiederum eine sorgfältige Abwägung der verschiedenen Vor- und Nachteile und - je nach Mieterstrommodell - die Kooperation mit externen Partnern und Netzbetreibern. Ohne Kooperationspartner müssen die Vermieter selbst die sehr komplexe und meist mit einem hohen Aufwand verbundene Messung und Abrechnung des Mieterstroms übernehmen. Für die genaue Abrechnung der Stromzusammensetzung (Mieterstrom, Strom aus öffentlichem Netz) braucht es ein Mieterstrom-Messkonzept.
Hier lassen sich die folgenden drei Varianten unterscheiden:
Dieses Mieterstrom-Messkonzept nutzt verschiedene Zähler: zur Erfassung der Stromerzeugung an der Photovoltaikanlage, zur Erfassung der in das öffentliche Netz eingespeisten und entnommenen Strommenge und Unterzähler für jede Mietpartei zur Erfassung des individuellen Verbrauchs.
Auch bei diesem Mieterstrom-Messkonzept gibt es zwei getrennt voneinander gemessene Sammelschienen: eine für die Mietparteien, die Strom über die PV-Anlage beziehen und eine für die Mietparteien, die das nicht tun.
Das intelligente Mieterstrom-Messkonzept erfasst den individuellen Stromverbrauch jeder Mietpartei sehr genau. Dabei unterscheidet es zwischen aus der Photovoltaik erzeugten Strom und dem aus dem öffentlichen Netz entnommenen Strom.
Wenn Sie als Vermieter auch daran interessiert sind, Photovoltaik-Strom an Ihre Mieter zu verkaufen, gibt es in München verschiedene Anlaufstellen, bei denen Sie noch mehr über Mieterstrom (PV) im Allgemeinen, die verschiedenen Modelle und die staatliche Mieterstromförderung erfahren können. Hierzu gehören unter anderem Beratungsstellen, Energieversorger und Fachleute, die sich auf Mieterstrom-Projekte spezialisiert haben.
Kommen Sie gerne auf uns zu.
